关于楼市的一些信息及思考：
楼市救市政策为何失灵？全国二手房挂牌量暴增，大湾区哪个城市二手房市场压力最大？炒房还是炒房地产股？
一、近期市场情况
据克尔瑞的统计数据，今年4月份全国30个重点城市新房成交面积环比下降了27%，其中一线城市的上海和广州分别环比下降了17%和25%，二、三线城市则环比下降了30%。二手房成交量方面，全国17个重点城市4月份二手房成交面积整体环比下降了17%，其中北京、深圳、杭州分别环比下降了36%、16%、27%。
今年三月楼市反弹后，马上又进入摆烂状态。
二、政策救市为何不灵了
政府为了拯救楼市做了一系列努力，但是楼市还是疲软，在楼市高速发展的十几年中，出现过几次楼市下跌、政府救市的情况，前两次救市效果都很明显，为何这次不行了。
影响楼市涨跌的因素很多，很难全面透彻分析清楚，抓住几个核心因素就可以看出楼市发展大致方向。下面是三次救市的不同背景，从中可以看出为何这次救市效果不好了。
从需求看（城镇居民人均住房面积），已经没有很大的提升空间了；
从接盘韭菜数量（人口）看，老龄化、少子化，人口数量下降是大趋势，韭菜不够用了；
从钱的角度看，居民杠杠率已经比较高，与发达国家杠杠率相当，同期德国为58.8%日本65.3%，没有加杠杆的空间了，而且经历了几年疫情后，人们消费变得更加谨慎保守；
从城市发展角度来看，我国城镇化率已达到65%，发达国家城镇化率一般在75%-80%，我国城镇化率上升空间已经不大，并且从国际发展经验看，当城镇化率接近70%时，城镇化进程速度会放缓，2022年，我国城镇化率仅较上年增长0.5%，为近三十年以来新低。
三、二手房挂牌量激增
根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年4月10个重点城市二手住宅挂牌量为212.3万套，环比上涨8.5%，同比上涨124.78%。二手房挂牌量与去年同期相比，苏州同比涨幅超500%，南京、深圳、杭州涨幅均超100%。
二手房挂牌量激增原因，一是当前政策环境较为宽松，很多业主想要将房源挂出以尽快实现置换房源的需求；二是很多人对房价上涨的预期减弱，部分群体继续持有房产的意愿不强；三是近期我国全面实现不动产统一登记，被市场认为是征收房地产税的基础，房地产税更近一步，在这样的背景下，业主选择将多余的房产挂出的意愿也会有所增强。
四、大湾区主要城市二手房人均挂牌量情况
上面说到的二手房挂牌量反映的是总量，只能反映二手房市场供给的整体情况。每个城市人口规模、城市规模、经济发展情况都不一样，如果要横向比较城市之间的二手房市场，可以用人均挂牌量来衡量，就是一个城市的二手房挂牌量与常住人口的比值，如果比值越高就表示二手房越难卖。
从以上数据可以看出，珠海以133套/万人的二手房挂牌量排名第一，二手房市场压力最大，后文还会继续分析珠海未来二手房的情况。
其次惠州、佛山、中山紧随其后，二手房市场压力也很大，网上见的比较多的是惠州房子难卖，估计是因为惠州临深，坑了很多深圳客有关，同时惠州的产业发展也没有佛山好。
第三梯队的是广州和东莞，二手房市场压力一般，比较意外的是东莞的数据竟然远低于人口和经济体量差不多的佛山。可能东莞一方面具有临深优势，承接一部分深圳外溢的人口居住需求及产业发展，比如松山湖区域的房价远高于东莞城区；另一方面，东莞本身的制造业较好，产业发展好才能吸引人口、消化房子。
最后是深圳，人均挂牌量数值最低，并且远低于其他城市。当然这里还要考虑深圳与其他所有湾区城市不一样的因素，深圳本地人口非常少，虽然每年都有大量外地人口流入，但因为深圳房价太高，能在深圳当地买房定居的还是不多。来了就是深圳人，一辈子深圳打工人。考虑到这个因素，可以适当将深圳每万人二手房挂牌量从20调增到30，即便如此，深圳这个数值依然较低。
五、炒房or炒房地产股
80年代的倒爷，90年代计划经济消退之后的下海，2000年左右的煤老板，2008年之后的房地产，每个时代有每个时代的财富主线，从大方向看，炒房的大时代已经过去。
房子不好炒了，那么房地产股票能不能炒呢。
前段时间，百亿私募美女李蓓认为，现在的地产股，类似2016年初的煤炭股，行业经历了供给侧的出清和收缩，需求端刚刚开始触底回升。地产需求下滑严重，但供给侧的出清更剧烈。过去两年，前30大房企40%爆雷；过去一年，百强房企拿地减少60%，新开工下降50%；全国已开工未销售库存，平均每月下降2000万平米。从3年左右的中长期看，没有爆雷房企的市场份额必将大幅扩张，销售规模大多会创出新高。房价进入温和上涨通道后，利润率改善，企业市值也有望创出新高，部分公司股价有3-10倍的上涨空间。
李蓓着重是从房地产行业供给角度考虑，经历这次行业调整之后，大量中小房企将消失，未来能存活下来的房地产公司主要是大型央企和地方国企，这些存活下来的房企将占据更高的市场份额，行业集中度进一步提升。2022年房地产行业百强房企市场份额为不到50%，行业集中度不高，未来随着众多中小房企退出，百强房企市场份额有望大幅提高。
这有点类似于空调行业，空调行业龙头格力电器在2005年以前一直股价一直不怎么涨，2005年左右在经历了残酷的价格战之后，市场很多中小品牌退出，格力市场份额大增，股价此后涨了几十倍。
不过，分析归分析，股价能不能涨、什么时候涨、涨多少又是另外一回事。第一，李蓓的房地产行业供给侧出清说法忽略了另外一个因素，那就是二手房。这几年房企和一手房供应虽然都开始减少，但是二手房挂牌量开始大幅增加，会在一定程度弥补一手房供应减少的空缺。第二，从需求角度看，人口开始负增长，城市化进程变缓慢，房子需求增长空间有限。第三，李蓓说的是“从3年左右的中长期看，……部分公司股价有3-10倍的上涨空间”，不是说现在开始买进去马上就能涨好几倍，有可能在底部继续磨个一两年才开始涨，散户很难拿的住好几年，并且几倍的上涨空间也只是少数龙头公司。
六、珠海未来几年二手房挂牌量将继创新高
珠海2020年二手住宅挂牌量1万多套，2021年2万多套，2022年底差不多3万套，2023年头几个月又多了几千套，目前是33000多套。
未来几年，珠海二手房挂牌量将会越来越多，因为三年限售期一过，2019年买的房子开始陆续进入二手房市场了，而珠海正是从2019年开始房屋交易量猛增。
根据珠海商品房预（销）售专网统计数据，2018年，住宅网签17864套，2019年42252套，2020年38243套，2021年48394套，2022年22176套， 2023年的最新数据是10246套（截至5月12日）。从以上数据可以看出，2019年住宅交易量猛增近1.5倍，此后几年交易量一直维持在相对高位，2022年受疫情影响较大，交易量回落较大。
未来几年，前几年大量买入的房子都将度过限售期，因为经济不景气、人们对房价的预期改变等因素，其中有相当一部分投资性的房子大概率会挂牌出售。同时，从2023年最新成交数据看出，在没有疫情影响的情况下，2023年已经过了将近一半，成交量仍然只有1万出头，全年大概率很难突破3万套，未来几年内，珠海住宅交易量很难再回到2019/2020/2021年的高峰期。
未来挂牌量不断增加，交易量却萎缩，珠海自身的经济和人口规模也有限，同时一手房的供应也不小，这会使得珠海二手房市场压力与日俱增，二手房挂牌量超过4万套甚至5万套应该是毫无悬念。
