以房屋买卖之名为借款担保,法院怎么判?

近日，南川法院审结一起房屋买卖合同纠纷，依法判决驳回原告腾某要求被告杨某履行房屋买卖合同的诉讼请求。

案件详情

2022年4月29日，杨某因资金周转困难，向腾某借款15万元，并约定了借款利息，借款期限自2022年4月29日起至2022年7月28日止。

同日，双方以杨某位于南川区西城街道办事处金龙路6号的房屋办理了抵押登记，担保主债权数额为15万元。因杨某到期未归还借款，2022年9月1日，杨某与腾某签订《房屋买卖合同》约定：杨某将位于南川区西城街道办事处金龙路的房屋出售给腾某，成交价60万元，杨某于2022年4月29日支付第一次购房款15万元，于2022年9月1日支付第二次购房款5万元，腾某以按揭方式购买房屋，双方于2022年12月31日交接房屋并办理水、电、气过户及物业管理交接等事宜。合同签订当天下午，腾某向杨某转账5万元，杨某向腾某出具20万元的购房款收条一张。后，腾某向法院提起民事诉讼，要求杨某履行房屋买卖合同并交付房屋、支付违约金、承担律师费。

在庭审过程中，腾某陈述如杨某在2022年12月31日前能偿还20万元，腾某就退还杨某借条等原件，不执行《房屋买卖合同》，否则要求按合同购买杨某房屋。

法院认为

本案的焦点是：腾某、杨某之间系民间借贷关系还是房屋买卖合同关系。杨某在原告滕某处借款后，因不能按约定期限偿还借款，双方又签订了《房屋买卖合同》，约定由杨某向滕某出售位于南川区西城街道办事处金龙路6号的房屋（也是借款时办理抵押登记的房屋）。根据滕某作出的关于“如杨某在2022年12月31日前能偿还滕某借款20万元，滕某就退还杨某借条等原件，不执行《房屋买卖合同》，否则滕某要求按合同购买杨某房屋”的陈述，结合杨某出具购房款收条后滕某并未向杨某退还借条，双方也未解除就借款办理的房屋抵押登记等情形，可以认定双方签订《房屋买卖合同》的真实意思并非买卖房屋，而是以签订《房屋买卖合同》的形式为滕某向杨某提供的借款进行担保。因此，本案双方建立民间借贷关系而非房屋买卖合同关系，腾某坚持让杨某履行《房屋买卖合同》的理由不成立。综上，法院结合案件事实，判决驳回腾某的诉讼请求。

法官提醒

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第一款规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。按照前述规定，如果双方签订房屋买卖合同的目的在于作为债权人实现债权的担保，即名为房屋买卖，实为民间借贷担保，此时双方形成的法律关系仍旧是民间借贷关系，而不是房屋买卖关系。但如借款合同已届履行期且债务人无力偿还时，双方订立房屋买卖合同的目的在于将借款本金及利息转化为购房款，该情形不属于前述规定的担保行为，此时《房屋买卖合同》原则有效。