23년 4월 상하이 중고 주택(二手房) 시장 동향

2023년 3월에는 중고 주택의 거래량이 대폭 늘어났지만, 4월은 거래량이 다소 주춤하는 한 것으로 나타났습니다. 반면에 평균 거래 금액은 4월에도 상승하였는데, 그 이유는 4월은 3월과 달리 주로 '깡가이(刚改)' + 프리미엄 주택'의 비중 증가로 인한 상승이었습니다.

* 깡가이(刚改):

깡가이(刚改) 단어의 의미는 깡쉬(刚需)라는 개념과 비교되는 단어입니다.

깡쉬(刚需)는 刚性需求의 줄임말로서 비탄력적인 수요를 의미합니다. 즉 집을 갖고 있지 않은 사람들이 주거용으로 집이 꼭 필요한 것처럼, 가격과 상관없이 절대적으로 발생할 수 밖에 없는 수요를 말합니다. 刚需는 刚改보다 집이 상대적으로 작고 교통시설이나 아파트 환경 등이 비교적으로 낮은 수준이라는 특징을 가지고 있습니다.

반면 깡가이(刚改)는 改善型刚需의 줄임말로, 집을 갖고 있는 사람이 어쩔 수 없이 주거용으로 필요한 수요가 아니라, 개선된 주거 환경에서 삶의 질을 추구하는 방향의 수요를 의미합니다. 그리고 刚改는 자녀 출생 또는 자녀 입학 문제 등으로 가격과 상관없이 비탄력적으로 발생하는 수요입니다.

4월 중고 주택 시장의 세부 거래 내역을 살펴보면,

지역별 거래 규모

지역별로는 이달 들어 거래량이 전 지역 모두 전월 대비 20~30% 하락했으며, 이 중 진산(金山), 펑시엔(奉贤), 송쟝(松江) 등 외곽지역은 30% 이상 하락했습니다.

거래 평균가격은 중심 지역 중 양푸(杨浦)를 제외한 나머지 지역이 전월 대비 상승했고, 몇몇 지역은 5% 이상 올랐습니다. 외곽지역 중 민항구(闵行)의 평균 가격은 전월 대비 3.12%, 쟈딩(嘉定), 칭푸(青浦)의 평균 가격은 전월 대비 4% 하락했으며, 나머지 지역의 평균가격은 소폭 변동에 그쳤습니다.

순환선별 거래 규모

4월 순환선별 거래 비율의 변화를 보면, 와이쟈오환(外郊环)의 순환선 거래 비율만 크게 감소하고 나머지 순환선 간 거래 비율은 모두 증가했습니다. 그 중 쟈오환와이(郊环外) 거래 비율이 1.14%로 가장 크게 증가했습니다.

각 순환선 거래량은 전월 대비 전 구간이 하락했고, 각 순환 간 하락폭은 기본적으로 20-25% 정도이며, 그 중 와이쟈오환(外郊环) 하락폭이 30.89%로 가장 크게 나타났습니다.

거래 면적 동향

거래 면적별 거래 비율 변화를 보면 90㎡ 이하 주택의 거래 비율은 2개월 연속 하락한 반면 90㎡ 이상은 모두 상승폭을 보이고 있습니다.

반면 면적에 관계없이 거래량은 3월에 비해 4월의 거래량은 모두 하락했습니다.

거래 가격 동향

가격별 거래 비율을 살펴보면, 200~600만대가 하락한 반면, 600만대 이상의 상승폭은 큰 것으로 나타났습니다. 이는 중고 수요 고객군의 비율이 감소하고, 특히 높은 가격의 프리미엄 및 깡가이(刚改) 주택의 수요가 늘어난 것으로 볼 수 있습니다.

거래량 TOP15 지역

중고 주택 거래량 TOP15 부문을 보면, 모두 전월 대비 하락하였지만, 13개 지역은 안정적으로 순위권을 지켰습니다. 또한, 4월에는 구촌(顾村), 쏭바오(淞宝) 거래 순위가 눈에 띄게 상승해 TOP 순위에 올랐으며, 칭푸 신도시(青浦新城), 쉬후이(徐汇中心), 푸장(浦江) 순위도 소폭 상승했습니다. 난차오 신도시(南桥新城), 저우캉(周康) 두 지역은 올 들어 4개월 연속 거래량 1~2위를 지키고 있습니다.

거래량 TOP15 단지

탕신친웬(汤臣臻园), 바오화베이안쥔팅(宝华北岸郡庭), 쏭난청 신저완(松南城欣哲苑)이 이달 Top3 단지로 꼽혔고, 외곽순환선 내에는 정안 신도시(静安新城), 송남 우춘(淞南五村), 통허이춘(通河一村), 뤼저우캉청친수이완(绿洲康城亲水湾)이 집계되었습니다. 탕신친웬(汤臣臻园), 바오화베이안쥔팅(宝华北岸郡庭), 허루이시위안(和瑞西苑), 이하오자위안(宜浩佳园), 용저옌(咏泽苑)을 제외한 나머지 단지는 모두 전월 대비 거래량이 하락한 것으로 나타났습니다.

4월 중원가격지수 중고 주택 가격 선도지수는 소폭 반등했고, 시장 거래량과 분양 물량 안정에 따라 시장의 가격 전망이 반등하였습니다. 또한, 시장 동향을 차분히 살피고 관망 중인 임대인이 대다수인 현 상황 속에서 당분간 중고 주택 시장의 가격은 안정적인 변동세를 보일 것으로 예상됩니다. 

현재 중고 주택 시장은 전반적으로 안정세를 보이고 있지만, 최근 실적의 관점에서 볼 때, 주로 깡가이(刚改) 및 프리미엄 주택 수요가 늘어난 반면, 깡쉬 수요층(刚需客群)은 다소 부진한 흐름을 보이고 있습니다.

현재 정부는 부동산 산업에 대해 여전히 '집은 거주용이며, 투기용이 아니다(房子不炒)'의 기조를 유지하고 있지만, 깡가이(刚改)에 대한 수요를 지원하고 깡쉬(刚需)이 성장할 수 있도록 효과적으로 자극할 수 있는지에 대한 여부가 후속 시장의 안정성이고 지속 가능성에 대한 관건이 될 전망입니다.

자료 참고 : 上海中原研究院（4月上海二手住宅市场报告)