审理法院：山东省高级人民法院
案号：（2021）鲁民申1376号
案由： 案外人执行异议纠纷
裁判日期：2021年4月15日
争议焦点：“以租抵债”不同于房屋租赁合同，不适用“买卖不破租赁”原则。
裁判要旨：房屋租赁合同承租人的缔约目的是取得房屋的使用权，出租人是为了收取租金。“以租抵债”是以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，也就不得适用“买卖不破租赁”原则。
山东省高级人民法院
民事 裁 定 书
（2021）鲁民申1376号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨**，女，1971年11月4日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。委托诉讼代理人：赵恬，上海市建纬（青岛）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王良，男，1976年12月16日出生，汉族，户籍所在地山东省青岛市市北区。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：东亚银行（中国）有限公司青岛分行，住所地山东省青岛市市南区香港西路67号甲。再审申请人杨**因与被申请人王良、东亚银行（中国）有限公司青岛分行案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终9214号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。杨**申请再审称，一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。认定“案涉房屋租赁法律关系实质是‘以租抵债’行为，该行为取得房屋使用权的目的是为了消灭债权，并非是为了取得房屋使用权”，缺乏证据证明。本案中，杨**的合同目的就是为了取得案涉房屋使用权，且早已实际取得并使用至今。杨**与王良之间成立了合法有效的房屋租赁法律关系，并且双方已对实现交付租赁物、收取租金的合同目的作出了详细、具体的约定。而原审法院仅依据双方当事人关于租金支付方式的约定，便径行推定“该行为取得房屋使用权的目的是为了消灭债权，并非为了取得房屋使用权”，缺乏证据证明，于法无据，且严重违反当事人之间的意思自治。（二）原判决适用法律确有错误。原审法院在认定事实错误的基础上，认定杨**并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定意义上的承租人，系适用法律错误。首先，案涉《租赁合同》和《合同补充协议》系在人民法院对案涉房产予以查封之前签订；其次，杨**已提交证据证明自签订租赁协议时起，其已对案涉房屋进行了占有、使用、装修、经营等足以产生对不特定第三人公示的法律事实和法律效果；再次，一审法院作为执行实施法院亦已在拍卖公告中明确公示案涉房屋“内有租户”；最后，本案也不存在杨**与王良之间存在恶意串通，以明显不合理低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据等行为。故，杨**的诉讼主张完全符合前述规定第三十一条规定的要件。原审判决对于杨**提出的阻止移交占有的请求不予支持，显属不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项之规定申请再审。本院经审查认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人是为了收取租金。而本案中，《租赁合同》约定了“此房屋租金作为偿还乙方借款”，结合王良、杨**在（2018）鲁0202执异669号案件的询问笔录中的陈述，能够认定案涉《租赁合同》是王良以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。原判决认定杨**的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，从而驳回其诉求，并无不当。
综上，杨**的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：审判 员 杜 磊
审判 员 李金明
二〇二一年四月十五日
法官助理宗芳如
书记 员 王福梅
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