因为，园区倒挂空间越来越小了。
这两天，一则成交信息，让猝不及防，同小区、相似房源，成交价直接跌了靠近100万。这虽不至于动摇园区的价值根本，但对笃信园区红利的人来说，是个不小的打击。红利，主要体现在一二手的价差，但现在的园区，预期上的“超级倒挂”不再。奥体去年3月，新房备案均价约4.45万/㎡，今年绿城云庐领证，均价近5万/㎡，涨幅达12%。独墅湖，去年年底，一新盘领证均价约4.85万/㎡，比此前3.8万/㎡的均价，涨了约1万/㎡，今年，独墅湖又迎一波上涨，涨幅约8.2%，一年更比一年高。还有板块，士别三日，一飞冲天。湖东万科朗拾约4.89万/㎡的均价，带动板块直线上浮21.5%。
现在的园区，房价已经高达约5.2万/㎡，比以往4万/㎡的限价，高出了约1万/㎡。抛房、降价，席卷二手市场，哪怕是不关注二手房的人，也有这种体感。
比如，湖东核心部分小区的挂牌均价，整体都降了约3000-4000元/㎡。
2022.9 | 
2023.5 |
要知道，挂牌价是由业主自行定价，挂高价以此来抬升小区身价的招数，在楼市已屡见不鲜。放在以往，即使行情急转直下，业主也会强稳心态，想尽办法托着，但现在形势愈演愈烈，只能就范。毕竟，仅链家平台数据，湖东、湖西CBD的成交均价，从开年就维持在低位，还有进一步降的趋势。
湖东 | 
湖西CBD |
所以，二手房降、新房涨，倒挂红利越拉越小了。
但值得注意的是，由次新房引导的新一轮倒挂市场正在形成。
近两年，园区新房市场的阵地——奥体，已经陆续有次新房挂牌，中海上东区挂牌均价约6万/㎡，房源成交均价主要在5.7-6万/㎡，一举超过了板块内大部分小区。
来源：链家
园区次新房中，中海上华琚，更是一枝独秀，挂牌均价高达10万/㎡，并且已有成交。
次新房的威力已显。
开发了近30年的园区，目前市面上留下了太多“老破小”。
链家上挂牌的房源，房龄5年以内的次新房仅占了千分之四，一千个小区中，只有4个为次新房。
来源：链家
那么，品质极高的次新房将成为园区置换的众矢之的，房价自然顺势推高。
用长远的眼光来看，目前园区核心在售的新房，流入到二手房市场后，都存在定价权，拥有高溢价。
园区打新不易，那么大多数人该怎么选对房？
房地产盛景不再，现在的楼市更具体，具体到某一个板块、到小区，甚至同一小区内不同房源价格差别也很大。
所以，不盲目打新，不随波逐流，其实只要明白，房子终会流入到二手房的自由市场，遵循奇货可居的原则筛选。
