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网签量环比4月回落
5月第一周(2023.5.1-5.7)北京二手住宅网签1683套，受五一小长假出行影响，周网签量下滑严重。
图1：近半年北京二手住宅周成交量变化趋势
数据来源：北京住建委
在经历了“金三”的二手房成交高位后，除北京外，上海、杭州、南京等热点城市，四月二手房成交均出现大幅回落，二手房交易进入调整期。
挂牌量持续提升
5月第一周(2023.5.1-5.7)北京二手房平均挂牌量115813套，挂牌量持续提升，市场供应量充足，随着二手房市场交易活跃度下降，预计下月初二手房挂牌量将达到12万套左右。
图2：近半年北京二手住宅周挂牌量变化趋势
全市挂牌均价69625元/平方米，环比前一周微涨，二手房市场价格整体平稳。
从具体行政区来看，除朝阳、通州、亦庄、昌平、房山和怀柔外，上周北京其他区域二手房挂牌价均略有上涨，其中门头沟的二手房挂牌价涨幅最高，其次是延庆；而下跌幅度较高的是房山和通州。
分商圈来看，挂牌价格涨幅最多的是石景山的古城商圈。
表1：商圈挂牌价格上涨TOP10
而上周挂牌价格下跌幅度最大的是海淀的厂洼商圈，跌幅为0.58%，其次是朝阳北工大和丰台成寿寺这两个商圈。
表2：商圈挂牌价格下降TOP10
降价房源量高企
上周共有9175套房源调价，其中降价房源8778套，平均降价幅度2.07 %。
近期受二手房交易活跃度下降影响，降价房源量增多，环比上周，本周降价房源量上涨了27%。
在上周热门商圈挂牌价格下降top10中，海淀区占四成，因此为大家整理海淀五道口的二手住宅降价房源top20。
表3：上周五道口二手住宅降价房源TOP20
上周成交量热榜
上周，成交量最多的小区是朝阳区的国美第一城2号院，成交热榜的前三小区分别来自朝阳、通州和石景山。
值得注意的是，上周成交量前十小区中，朝阳和通州上榜小区占比过半，从两区热门成交小区总价来看，刚需和刚改群体仍是北京二手房市场置业主力。
结论及预期
5月北京二手房市场交易活跃度下降趋势明显。
置换需求是目前北京二手房挂牌量增多的主要原因，特别是今年以来，北京新房市场活跃度不断提升，“卖一买一”需求递增。
从目前北京二手房市场成交来看，总价较低的刚需小区成交量相对较高。
挂牌量上升，购房者议价空间变大，市场上没有太大的价格波动余地，有二手房购买需求的购房者可以放缓节奏，目前选择的余地也较大。
北京“一区一策”试点尚未真正落地，短期存在一定政策优化预期，待政策落地后，或对二手房市场活跃度起到带动效果。
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