最高院 | 以房屋买卖形式为借款提供担保,能否排除执行?_国内楼市_资讯

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裁判观点

要旨提炼

案涉房屋《商品房买卖合同》系为借款资金提供的担保。虽签订案涉房屋《商品房买卖合同》，但双方在案涉房屋被查封前并不具有买卖房屋的真实意思表示。

案涉房屋《商品房买卖合同》虽已办理联机备案登记，但该登记是一种行政管理措施，不产生物权变动或者优先受偿的法律效力。

裁判文号

最高人民法院

（2021）最高法民终1076号

裁判文书

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中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

（2021）最高法民终1076号

上诉人（一审原告、执行案外人）：黑龙江**佳商业投资有限公司。

被上诉人（一审被告、申请执行人）：北京首都旅游集团有限责任公司。

被上诉人（一审被告、被执行人）：黑龙江省北亚房地产综合开发有限公司。

上诉人黑龙江**佳商业投资有限公司（以下简称华佳公司）因与被上诉人北京首都旅游集团有限责任公司（以下简称首旅公司）、黑龙江省北亚房地产综合开发有限公司（以下简称北亚公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院（2020）黑民初100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华佳公司委托诉讼代理人晏喜林、吕志立，被上诉人首旅公司委托诉讼代理人耿智强到庭参加诉讼，被上诉人北亚公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

……

本院认为，本案的争议焦点为华佳公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院评析如下：

本案中，华佳公司主张其与北亚公司于2005年10月15日签订14份案涉房屋《商品房买卖合同》，并于2006年4月10日办理联机备案登记，据此其在人民法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。综合本案事实，华佳公司与北亚公司虽签订案涉房屋《商品房买卖合同》，但双方在案涉房屋被查封前并不具有买卖房屋的真实意思表示，华佳公司的该主张不能成立。其一，北亚公司与华风开发公司于2006年4月10日签订的《协议书》约定，华风开发公司为筹集建设资金对外借款，北亚公司为提供担保，以将华风国际商城项目A1区、B2区、C1区（案涉房屋属于A1区）分别与债权人签订商品房销售合同的形式办理了抵押。其二，华佳公司与北亚公司于2007年4月28日达成的《备忘录》亦载明，为保证华佳公司借款资金65,840,700元的安全，北亚公司同意以商品房销售给华佳公司的形式为该公司的上述资金提供担保，为此签订了《商品房销售合同》并办理了预售联机备案手续。上述《协议书》及《备忘录》证明，案涉房屋《商品房买卖合同》系为华佳公司借款资金提供的担保。其三，华佳公司与北亚公司在案涉房屋被查封之前并未形成以物抵债的合意。黑龙江**风投资有限公司（后变更企业名称为华佳公司）与华风开发公司虽在《关于购买商品房付款一事的协议书》中约定，“双方同意华风开发公司先前向华佳公司借款3230万元（不含利息）转为购房款，不足部分由华佳公司予以补足”，但北亚公司为案涉房屋《商品房预售许可证》载明的权利人，而北亚公司并非该协议书的当事人，不能证明华佳公司与北亚公司形成了以物抵债的合意。此外，华佳公司与北亚公司达成的《备忘录》载明，北亚公司同意将案涉房屋交付（过户）给华佳公司，同时华佳公司正式放弃向北亚公司主张借款的权利；即使双方在该《备忘录》中达成以物抵债的合意，由于其形成时间晚于案涉房屋被查封的时间，亦不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项的规定。

华佳公司提出的异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第三项规定的情形。华佳公司主张已经支付案涉房屋的全部价款，但其提交的付款资金往来结算票据记载的交款事项为往来款、预收款、借款、暂借款等，与其关于上述结算票据记载款项均为向华风开发公司提供借款的主张相矛盾，华佳公司提交的证据不足以证明以借款抵顶案涉房屋的全部价款或者已支付案涉房屋的全部价款。另，案涉房屋《商品房买卖合同》虽已办理联机备案登记，但该登记是一种行政管理措施，不产生物权变动或者优先受偿的法律效力。

综上所述，华佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费371,003.50元，由黑龙江**佳商业投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　周其濛

审判员　向国慧

审判员　郑　勇

二〇二二年一月十九日

法官助理　胡继先

书记员　李　杨

文书来源：中国裁判文书网

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