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苏朝军律师团队
房地产
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引言
2015年6月19日，法院依法查封位于康华路某幢房屋，期限至2018年8月19日。
2016年4月13日，A公司(出租方)与B宾馆(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定B宾馆承租A公司位于上海市闵行区浦江镇康华路某楼第二、三层,出租建筑面积分别为：2号楼第二层635平方米、三层782平方米。将该租赁厂房用于从事旅店或公寓经营之用。租赁期限自2016年4月13日起至2024年9月12日止。同日，A公司出具收据，载明收到房租押金100,000元，收到2017年3月12日前房租款152,500元。
2016年6月23日，A公司(出租方)与B宾馆(承租方)签订《房屋租赁合同补充协议》，约定双方于2016年4月13日就B宾馆租赁A公司名下位于康华路某楼第二层其635平方米、第三层782平方米签订了《房屋租赁合同》。B宾馆拟增加承租面积,A公司亦同意增加出租面积。同日，A公司出具收据，载明收到房租押金100,000元，收到2017年3月12日前房租款205,000元。
2017年，C公司作为竞买人参与康华路某房屋司法买拍，《拍卖公告》显示，房屋的拍卖形式为带租约拍卖。竞买人须知的注意事项载明：“标的房地产现有承租，租赁已知情况已予公示，具体情况由买受人自行了解；拍卖成交后，买受人与承租人或实际使用人就标的房地产的租赁、使用等事宜(包括但不限于租金收益、押金、租赁期限、租赁合同条款等)发生争议的，均由买受人另行通过法律途径解决。委托人、拍卖人不承担协调担保责任。”
B宾馆自2017年3月1日起不再支付租金。
2018年8月30日，C公司经核准登记为房屋所有权人。
2019年1月1日，系争房屋停止供水供电。
让我们一起讨论以下法律问题
1、本案中，《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》是否能够继续履行？
根据《民法典》第五百七十七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
本案中，《拍卖公告》显示涉案房屋的拍卖形式为带租约拍卖。《特别规定》又列明了房屋的租赁部位、期限、面积、租金等，对竞买人充分了解拍卖标的物的注意义务进行了提示。故法院认为，C公司在竞买前已充分知晓拍卖标的物的具体情况。现C公司在拍卖成交确认后，再对房屋上的负担提出异议，有违诚信，亦有悖于司法拍卖的公示公信，且B宾馆为保证合同的继续履行，已将租金支付至法院，本案亦不存在其他有碍合同继续履行之事由。
故法院判决双方继续履行《房屋租赁合同》《房屋租赁补充合同》，恢复并维持房屋水电供应。
2、C公司能否以B宾馆未支付租金为由解除合同？
法院认为，虽在房屋租赁合同关系中，支付租金为承租人的主要合同义务，但该义务的履行同样有赖于出租人的协助配合。本案中，C公司在取得房屋所有权后，从未向B宾馆进行催告要求支付租金，即便其取得了合同解除权，亦因未在合理期限内主张解除权已致该权利归于消灭，故其以B宾馆未付租金为由主张合同解除，缺乏依据。
参考案例
（2019）沪0112民初21250号
相关法条
《民法典》
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
盈科上海合伙人律师
盈科上海法律顾问事务部副秘书长
盈科上海青年律师工作委员会委员
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