法拍房面积与房产证不一致,竞拍人可否要求撤销网络司法拍卖?_国内楼市_资讯

【观点导读】

随着法拍房市场逐渐被人们所熟知，法拍房的风险也被人们更多关注。如果拍卖公告的房屋面积与实际面积严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，可以申请撤销网络司法拍卖。

【基本案情】

（一）2018年8月1日，南通农商行与欧派公司金融借款合同纠纷一案，法院执行过程中委托淘宝网拍卖被执行人欧派公司名下房产四套，并通过淘宝网发布《竞买公告》、《竞买须知》和《标的调查情况表》；

（二）2018年9月7日，陈松以最高应价竞得，网络拍卖成交价格43043800元。后法院于2018年10月8日做出拍卖成交裁定。案涉房产的所有权及相关权利归买受人陈某所有，上述财产权自裁定送达买受人陈某起即转移。

（三）陈某在办理房地产交接手续时发现房屋实际面积比公告中面积少了1491.20平方米，误差比达7.92%。陈松遂提出执行异议，要求撤销此次网络司法拍卖，返还拍卖款及支付资金占用费。一审法院裁定驳回，陈某不服提出复议，中院维持裁定。陈某提出申诉，法院最终支持陈某的诉请，撤销网络司法拍卖并对其成家价款予以返还。

【法律解读】

一、拍卖房产的实际面积与房产证记载面积相差较大。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，案涉房产的面积误差超过3%，符合最高人民法院规定的解除购房合同的标准。

二、竞拍人对拍卖房产的重大瑕疵不知情并由此产生重大误解。在网络司法拍卖中，竞买人一般只能通过网络平台查看拍卖财产的相关信息，对于在建工程、土地使用权、房屋等牵涉法律关系较为复杂或财产权属。一旦法院披露的信息与实际不符，极易导致竞拍人产生重大误解，从而认定购买目的无法实现。

三、法院没有对拍卖房产的瑕疵情况尽到细致调查及告知义务。法院在拍卖前应当通过网络司法拍卖平台公示拍卖公告、竞价规则、拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等信息，并对竞买人应当具备的资格或条件、拍卖财产已知瑕疵和权利负担等事项予以特别提示，否则可能承担瑕疵担保责任。本案中，法院在拍卖公告中所确定的案涉房产面积与实际面积总误差达到7.9%。因此，陈松要求撤拍有事实与法律依据，应予支持。

【合规建议】

一、了解法拍房的情况：在竞拍之前，竞拍人应该仔细了解法拍房的情况，包括面积、房产证登记等信息。如果发现法拍房的面积与房产证登记不一致，竞拍人应该及时向相关部门进行咨询和核实。

二、咨询律师：如果竞拍人发现法拍房的面积与房产证登记不一致，可以咨询律师，了解具体法律规定和相关法律程序。根据实际情况，律师可以帮助竞拍人提出合理的维权建议。

三、提起诉讼：如果竞拍人认为自己的权益受到侵害，可以向法院提起诉讼，要求撤销网络司法拍卖。在提起诉讼之前，竞拍人需要准备充分的证据，证明法拍房的面积与房产证登记不一致，以及这种不一致对自己的权益造成了损害。

总之，竞拍人在参与法拍房竞拍之前，应该了解法律规定和相关情况，以免自己的权益受到侵害。如果发现问题，应该及时采取措施，维护自己的合法权益。

【案件链接】

江苏省高级人民法院（2019）苏执监39号执行裁定书

法拍房面积与房产证不一致,竞拍人可否要求撤销网络司法拍卖?

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