购买二手房,需要注意什么?

在选购二手房时一定要选择已在市住建局备案的房地产中介机构，在售房场所查看加盖市住建局公章的备案证明书。未经备案的房地产中介机构不具备房地产中介从业资质，一旦发生纠纷，购房人的权益无法得到保障。目前我市有已备案的房地产中介机构28家、门店38个。其中，金川区21家、门店31个，永昌县7家、门店7个，可在市政务服务大厅市住建局窗口查询备案情况。

无论是买卖双方自行交易还是通过房地产中介机构交易，一定要认真阅读相关协议（定金协议、斡旋金协议等）和购房合同内容后再签署，不可轻信房地产经纪人口头的说辞及承诺，如装修的处置、房屋相应附属物的归属等相关约定。一定要在协议或合同中明确，所有交纳款项都要留存票据，为日后可能维护权益留存证据。为确保房屋不会被过户给其他人，一定要及时在政务服务大厅住建部门窗口办理存量房买卖合同网签备案。

 认真核实房屋能否上市交易。商品房可正常上市交易，经济适用房等其他性质的房产，上市交易可能会有年限限制，有些性质的房产甚至限制交易，或者交易时要交额外的费用。同时，要核实房屋是否存在抵押、贷款、查封等情况，核实上述情况最好核实相关证件原件，或在不动产登记中心、住建部门核实清楚，伪造房屋所有权证、个人身份证交易进行诈骗的事时有发生。

 认真核实房屋产权证办理时间及土地使用权年限，一般住宅用地的土地使用期限是70年，商业用地的土地使用期限是40年、50年。在看房时，不仅要查看房屋的周边环境、结构、质量、面积、朝向等情况，还要看是否存在破坏房屋主体结和承重结构的安全隐患，可以走访同楼栋同方位同户型的其它住户，并且查看房屋的设施设备是否齐全，水、电、气、暖是否通畅，物业、水、电、暖等与房屋有关费用是否全部清结，并将房屋质量、配套设施、房屋费用相关情况约定在购房合同中。

 房屋所有权证（不动产登记证）是所有权的标志。房屋所有权证上登记的所有人才有权卖房，如果非本人卖房，则要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书，最好看到上述证件的原件，可能的话在签约时索要复印件。且如房屋所有权证登记为共有，出售房产必须要求共有人一起参与出售，否则可能会导致合同无效。

 虽然法律规定了税费分别由买卖双方承担，但在交易中通常另有约定，税费的数额也因双方实际情况不同有差异。同样一套房子，卖方是否唯一住房及拥有年限、买方是否唯一住房都可能影响税费的减免及标准。对此，最好在签约前计算清楚，在合同中对相关情况作明确约定或承诺。

房屋面积、价款、交房时间、过户时间、相应违约责任是必须明确的。房款的支付建议采取分期支付的方式，一般是签订合同支付一部分、交房支付一部分、办理过户手续支付一部分、取得产权证书支付一部分。此外，建议特别保留一部分，确认房屋没有其它争议、未缴纳费用和遗留问题后支付。另外，建议采取资金监管的方式，对买方更安全。在合同中明确相应违约行为应该承担的责任是非常重要的，明确不按时付款、交房、过户按什么标准支付违约金，违约多长时间到什么程度，另一方有权提出解除合同，可以让合同双方都了解违约成本，促成双方守约。可在市住建局官方网站下载《金昌市存量房买卖合同（模板）》，下载网址：http://jsj.jcs.gov.cn/