上海的二手房怎么了?还能不能行_国内楼市_资讯

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大概是在1个月前，上海楼市开始出现了对于二手房挂牌量快速上升的预警。

并开始对之前三月份小阳春那熙熙攘攘复苏景象的延续性提出了质疑。

我有点无聊去搜索了今年以来的部分自媒体对于二手房行情的文章，画风变化是这样子：

图示：上海楼市情绪

至于上海2023年二手房价是涨是跌，欢迎你给出你的看法：

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Jeff

大截胡

楼市现状

No.1: 二手成交量

我们来看看3年来，二手房月成交量的波动。

其实很清晰，桥归桥，路归路 - 牛熊分明：

图示：上海2020-2023楼市阶段

哪怕在牛市21年的春节2月也跌破过2万套，所以3月份因需求挤压而释放的短暂新高也就顺理成章，熊市也有“诈牛”的时候。

图示：上海2013-2023二手房成交套数

回望过去10年，当下的交易量也只是比10年月平均值20252套少那么个13%，所以从成交量维度，不构成大问题！

No.2: 二手挂牌量

单看成交量水平，二手房市场完全不需恐慌，但大家都知道最近令人不安的主因，其实是二手房源挂牌量的狂飙！

图示：上海2022以来链家二手房对外展示量

因为挂牌量上涨速度过于迅速，吸引了不少流量和眼球。

于是乎有些不明就里的图片和视频满天飞，一会是挂牌冲上40万套了，一会是50万套也到了，甚至有人喊出100万套不是梦。

当上海的二手房是期货呐？每个人要爆仓踩踏了呐？

要知道整个上海的二手房，包含近几年被限售的新房，加总起来大约是830万套上下。

若真的有40万套挂牌量，那就是说全上海有约5%的房子都在售卖。

所以要验证有没有那么多天量挂牌，查一查即知。

为此我选取了在链家挂牌的一些成交量大、房源供应多、且不受核验价影响的小区，每个行政区都有，让我们来验证一下，看看有没有你认识的小区在此：

图示：上海规模以上小区挂牌量和挂牌率

对于以上统计的这些千户万户体量的小区，链家门店已经做到了全覆盖，所以基本不存在说没有在链家挂牌的情况。

但是因为有部分房源可能不符合链家上架对外展示的标准，比如业主没有实名认证、缺房产证等各种各样的原因。

在此我按链家“对外展示/全部房源”的比例0.7:1作为假设值，来还原全部房源真实的挂牌数量，得出以上每个小区的真实挂牌率。

由此可以轻松得出结论，无论用哪个标准来看，几乎都没有一个小区的挂牌率达到总户数的5%。

所以我得出靠谱的推断，全网二手房淤积、挂牌量超40万纯属无稽之谈。

No.3: 真实挂牌量

实际上，真实挂牌量大约值不难推算。

最简单的方法就是去网上房地产官网上一套套的数自己家的小区，同时要把不同中介公司挂的重复房源合并就可得出真实挂牌量。

但一般没人有这样的闲工夫，我们用一个粗略但接近的方法，用链家的后台全网挂牌量（截止5月10日为141,846套）除以链家的市占率约70%-80%,

得出真实的挂牌量应在17.7万-20.2万之间，就算有误差也不至于很大。

图示：网传链家后台挂牌总量截图

这个量，对于总体量800多万套的上海楼市，其实真心还好。

不过是2%-2.5%的挂牌率，和之前规模以上小区挂牌率吻合，也落在上海楼市每年3%总换手率的区间以内。

只不过是因为现在新房供应量大，让二手的去化周期拉成了不少。

Jeff

大截胡

市场影响

在搞清楚了现在二手市场的数据和体量之后，我们自然就要深挖这些数字代表着什么，有什么影响，我们一条条分析：

No.1: 市场情绪

首当其冲的就是，不管网上流言蜚语如何，一个不争的事实就是二手房市场很不乐观，挂牌量和去化速度已经降至“自核验价”以来的最差时期，而且还在进一步恶化。

为什么这里特意强调核验价，因为在没有这玩意的2021年之前，链家符合验证后的对外展示挂牌量常年维持在5-8万这个区间，为此我特意考古了几篇2020年的文章为证：

图示：链家2019-2020二手房挂牌数据

2019年属于当年市场从18年低谷爬坡向上的时间，所以接近7万套的挂牌vs当下链家对外展示的8.3万套，个人认为至少当下还完全扯不上“崩盘”这两个字，充其量就是不景气。

但是市场是非理性的，当身边无论大爷大妈都已经知道市场很淡的时候，那在买家和卖家的博弈中，天平自然就偏向了持币方，没办法情绪到这里了。

随之的结果就是观望的人越来越多，二手房越堆积去化不畅，逼着一些抢跑的房东低价割肉离场。

且这种趋势个人认为会贯穿今年，除非上峰给到实实在在的政策，别整些隔靴搔痒的小刺激，什么二胎多贷24万。

所以准备卖二手房的朋友们，一定要有心理建设准备好买家的砍刀。不，是镰刀！这时候，砍你多少钱都喊的出口！

而且扎心的是，很多二手房东其实在买家砍价之前，早已经挥刀降价了，怎么选择看你了。

图示：挂牌房源降价套数

No.2: 结构性分化

虽然整体市场哀鸿遍野，但剥茧抽丝来看，特别是和新房成交量一对比，其实能发现市场不同价位段分化的很厉害。

图示：不同价位段新房二手房天梯图

从以上这张天梯图，很清晰能看出对二手房形成压制的价位段，总结如下：

200万以下：二手房占绝对主导地位，新房市区没有这个价位段，极限刚需没有选择只能二手。

200-400万：二手房占主导地位，新房普遍在超远郊或五大新城边缘区域，二手房却能买到市区老破小和郊区次新房。

400-600万：新房/二手势均力敌价位段，也是整个上海成交量最密集的价格段，属于刚需改善定位，进可攻外环、退可守五大新城核心区。

600-1200万：新房占绝对主导地位，这个价位段是新房价格最集中的区间，且大部分人卖掉手上老房子加点钱改善，就落到了这个区间。

若你置换的老房子是这个区间，那将是竞争最激烈最难卖的。

1200-2000万：新房略占主导地位，这个区间的改善新房供应依旧不小，内环内的新项目和中外环大户型新房普遍掉落在这个区间；

而这个区间的二手房普遍是2000-2010年间建造的商品电梯小区，地段一般都不错，属于业主不愿降价、买家僵持不下的状况，竞争也相当激烈。

2000万以上：新房二手房势均力敌，完全依照各批次新房上市时豪宅的数量决定。

顶级改善或投资客扎堆在这个级别的新房市场，没有积分却有钱的外地高净值人群扎堆在这个级别的二手市场，井水不犯河水相安无事。

因此在2000万以上，你很难看到二手房东大幅调价贱卖，真降，也只是之前那些报价太虚太多水分罢了。

图示：中介推荐房源降价截图

Jeff

大截胡

总结建议

在整体大环境孱弱的当下，楼市面临挑战是再正常不过的基本面反映。

同时上海二手房下跌的气氛才刚刚开始，加上存在静态倒挂的新房的打压，可以预见在未来很长一段周期内二手房难言起色，除非伴随强刺激政策落地。

对于是刚性改善需求的朋友，置换不必太过择时，反而是要抓住新房限价的末班车。

对于只求博取倒挂的投资性需求，现在置换要降价，新房打新难度大，里外里的收益很可能没有你想象的那么美丽。

苦口婆心，希望能帮到你，祝你好运！

以上是正文

上海的二手房怎么了?还能不能行

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