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第一，本文分析的数据，来源于连云港市城建房地产研究促进中心，作为住建局的下属机构，数据准确性高于诸多中介系统。本文只关注市区新房和二手成交。
第二，2023年2月新房成交1203套，3月成交1167套，4月成交1362套。3个月，平均每天卖房41.9套，依据和历年连云港新房成交数据相比，这个数据处于枯荣线，就是新房市场需求不足，新房去化压力很大。
第三，市区新房库存不断增加。2023年，2月预售审批483套，3月1509套，4月2043套。新房加推速度越来越快，但是销售速度跟不上，这个风险很大，随着去年下半年已售土地楼盘的不断推出，万达板块的短期库存会增加，用一个倒挂激发购房市场，对非热门区域的新房起到较强的压制效果。
第四，2023年2月二手房成交1642套，3月成交1929套，4月成交1662套，3个月，平均每天成交58.7套。依据和历年连云港二手房成交数据相比，成交数据属于偏冷行情，二手房挂牌数据量不断 攀升，二手房想成功卖掉很不容易。
第五，新房成交改善型户型为主；二手房成交小户型占比最高；
第六，受制于二手房市场好的大户型房源不多，后续180以及以上的高端住房市场需求将会被优质区域的新房楼盘所覆盖。
第七，二手房市场靠纯刚需群体支撑，成交房源以低总价和低单价成交为主，单价高，总价高的房源成交占比少。高总价房源不断降价，以万达板块某交付的小高层房源为案例，房东急卖房源，单价已经到了1.6区间，和年初的2.1挂价，降低了6000元。
第八，目前港城楼市几点启示：
1）房产不仅是资产，更是每个人生活的承载；
2）不要把短期的火热，当成长周期的常态，红利套现需要择机择时；
3）一个人不可能抓到所有的机会，一个机会不可能适应所有人；
4）聚焦资产价值，生钱能力，套现能力，才是楼市持久的赚钱能力；
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