就在几年前，每个人都在预测欧洲的末日，尤其是欧洲大陆的末日。但随着投资者涌入市场，我们仍然看到房地产价格不断上涨；柏林, 里斯本，都柏林，鹿特丹美国和萨格勒布是正在经历高增长水平。这对富有的投资者来说是个好消息，但对那些不太富裕的首次购房者来说却是个挑战。
事实上，欧洲的房地产市场，无论是商业还是住宅，实际上都非常昂贵。然而，非洲大陆温和的经济增长和低通胀率继续吸引着全球投资者。
这一切的原因都与欧洲央行(ECB)的货币政策挂钩，与房地产无关。欧洲央行有一个宽松的货币政策，人为地保持低利率；2021年10月，它决定将它们保持在0.00%、0.25%和-0.50%不变只要有必要。因此，投资者看不到除了投资房地产以外的任何其他可能性。购买股票可能风险太大，因为它们波动很大，考虑到收益率仍徘徊在非常低的水平，债券也很昂贵。
欧洲房地产投资的现实
虽然价格昂贵，但房地产提供了现金收益，对一些人来说，净租金收入只有几个百分点——与其他资产的零利息相比，这是一个高回报。
现实是，一些新兴市场陷入了增长率下降、动荡、大宗商品价格下跌和货币波动的困境。新兴市场的富裕投资者正转向欧洲，因为这些问题让他们不得不分散投资。投资房地产的另一个现实是，它推高了许多大城市的租金价格，导致不满——比如，柏林和阿姆斯特丹.
有大量国际资本流动的房地产市场总体表现良好。从本质上讲，房地产相当于担保债券，尤其是如果你在黄金时期购买的话德国的房地产市场比如说。
也就是说，欧洲其他地方仍有可能出现更好的经济和更高的通胀来影响你的投资。这是欧洲大陆和其他复苏市场的房地产表现如此之好的主要原因。
在国外购买房产应该担心低通胀吗？
一些投资者询问缺乏通胀以及它是否仍然重要。由于通货膨胀，投资通常受到保护。然而，今天我们没有通货膨胀，或者说，即使有，也只是百分之几。当投资者问这是否仍然重要时，答案是肯定的。
欧元区的通货膨胀率目前处于截至2021年10月为4.1%而且预计在未来几年不会大幅飙升。如果出于这样或那样的原因，通胀进一步回升，房地产投资者可能会受益。因为，除了投资价值的潜在上升，租赁合同通常会定期向上调整和评估，就像在英国一样。
欧洲的利率会发生什么变化？
多年来人们一直预测利率会上升，但所有人都错了。利率仍然很低——充其量是稳定——但肯定不会大幅上升。欧洲现在的情况是利率大多低于1%.
没有任何通胀，收益率或潜在利润不会上升。尽管如此，投资者知道，如果他们今天买入，他们将从极低的借贷成本中获益。这种趋势几乎在世界各地都在发生；住房市场非常受欢迎。在抵押贷款利率如此之低的情况下，每个人都试图为自己的抵押贷款融资或再融资，以获得一套住房。
Suburban houses
许多投资者询问人为的低利率:它们会持续多久？再过一年，两年或者三年？没有人确切知道，但我们知道利率会再次上升。我们可能会有一个严重的市场问题；如果你以3%的低收益率购买了房产，无论是商业房产还是住宅房产，即使利率上升1-2%也会对你的利润回报产生严重影响。
当你的房地产融资，它应该在固定利率。买家不应该考虑以浮动利率融资，因为除了危险之外，在利率如此低的情况下，为什么要考虑浮动利率呢？这已经没有必要了。
即使利率后来上升，你的借贷成本也是固定的。此外，如果通货膨胀上升，你的借贷成本保持在上限，而你的租金收入可能会随着通货膨胀而上升；房地产投资者未来就是这样赚钱的。
欧洲房地产投资者可以期待什么样的回报？
在欧洲的核心市场，回报预计为正，但偏低。你可能一年赚不到10 %- 15 %,但你可能一年有几个百分点的现金回报。事实上，投资者的重点应该是现金，而不是资本收益，因为核心住宅市场已经很贵了。
商业市场也是类似的:要么你在成熟的写字楼和零售市场购买，并期望在有限的资本收益下获得大约4-6%的现金回报，要么你在复苏的市场购买。这可能包括南欧和中欧，也许还有爱尔兰和中欧，以及欧洲国家更具区域性的城市。尽管回报可能更高，但风险也高得多。
法国巴黎
截至2021年10月，欧元目前相当稳定，兑美元汇率为1.19，兑美元汇率为0.89。欧洲房地产需求极高，是一个有趣的资产类别。尽管如此，投资者不应高估他们的回报预期。
风险与稳定:投资房地产的最佳地点在哪里？
一方面，我们拥有成熟的核心房地产市场，几乎没有经历过任何危机。另一方面，欧洲主要首都，如伦敦和巴黎被认为是房地产的避风港。例如，在2016年至2017年之前，英国、法国和德国占据了大部分投资量，占交易量的70%以上，它们仍然是投资者的坚定最爱。南欧的一些邻国，以及北欧和中欧的一些国家，在本世纪初经历了更不稳定的市场，但现在正在经历增长。
英国的房产
迄今为止，英国经受住了英国退出欧盟不确定性的威胁，伦敦继续经历着对其最佳股票的强劲需求和竞争。铁路项目，如横梁和HS2导致对伯明翰、埃塞克斯和伯克郡等地区的投资增加。
投资法国
在…里法国，巴黎继续吸引强大的投资，并提供租金收益介于3-4%之间。随着2024年巴黎奥运会和大巴黎-目前欧洲最大的交通基础设施——在地平线上，事情预计将保持强劲。再往南，正经历着强劲的经济增长和就业机会，这正在产生对房地产的需求。
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