大成研究丨房屋买受人提起案外人执行异议能否排除强制执行的法律评析

2022年1月5日，原告吴某某向法院提起诉讼请求确认1-17号房产为原告所有、排除相关强制执行措施，并要求第三人应依法为原告办理过户手续。吴某某认为，在涉案房屋被查封前既已签订合同购买了涉案房屋，并依约支付了对价、实际占有了涉案房屋，且并非因自身原因导致涉案房屋未过户，根据《执行异议和复议规定》第28条及《民诉法解释》第310条规定判如所请。马某某辩称，根据《执行异议和复议规定》第29条规定，案涉房产的用途为“商业使用”，并非用于居住，原告的诉请不成立。

吴忠某法院经审理认为本案的争议焦点为：1、本案适用《执行异议复议规定》第28条还是第29条？2、原告是否对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益？

1、关于法律适用。《执行异议和复议规定》第28条和第29条分别规定了不动产买受人和商品房消费者的物权期待权能够排除执行的两类充分条件。虽然第28条和第29条在适用上存在竞合情形，但均系依据第24条规定对合法、真实且能排除执行的物权期待权的认定标准。第28条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，属于对不动产物权期待权排除执行的一般性认定标准规定；第29条系针对房屋消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，即在购房消费者与房地产幵发企业签订的商品房买卖合同中，在所购房屋用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋情形下，买受人只需签订合法有效的书面买卖合同，且已支付价款达到合同约定总价款的 50%即可排除执行，其相较于第28条规定，不需要在查封前已合法占有房屋并支付全部价款，但必须严格限定在“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件下，目的在于对购房消费者基本居住权的保护。本院认为，第28条和第29条并不是单纯以被执行人是否系房地产开发企业作为区分适用标准，也不因被执行人是房地产开发企业，在符合第28规定情形下还需以满足第29条为必要条件。该两条均是得以排除执行的充分条件，符合任何一条即可排除执行。涉案房屋系商业用房并非居住用途，不适用第29条关于商品房消费者排除执行异议的条件，故本案应当适用第28条规定进行审查。

2、能否排除执行。《执行异议和复议规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据该条法律规定结合本案评判如下：

（1）原告是否在法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。原告提交证据证明，涉案房屋在查封之前签订《商品房买卖合同》并交付全款。

（2）原告在法院查封之前已合法占用该不动产。根据原告提交的加盖某农副产品市场有限公司财务专用章的物业费、 保证金、门头费收据、水、电费缴费清单，证实涉案房屋原告于 2012年开始占有使用的事实。

（3）关于房款交付。原告提供的相应收据证明：原告就涉案房屋购房款已经付清。

（4）涉案房屋非因买受人自身原因未办理过户登记。原告提交证据证明：2015 年第三人将涉案房产所在土地使用权抵押给银行且至今未解除抵押登记且第三人因拖欠相关税费，导致无法开具全额购房发票的事实。因此，涉案房屋未能过户并非基于原告的原因。

综上，法院认为，吴某某对涉案房屋享有实体上的权利，故其要求停止对涉案房屋的执行，具有事实和法律依据，予以支持。

一、房屋买受人的救济途径

执行异议申请和案外人异议之诉作为执行程序中两种最基本的救济制度，发挥着重要作用。房屋买受人可以通过这两种制度进行权利救济。《民诉法解释》第三百零二条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。上述案例中，原告吴某某有权就涉案房屋的司法查封提起执行异议，法院驳回执行异议申请后，吴某某亦依据前述规定提起了执行异议之诉，以实现阻却执行行为的目的。

1、提起执行异议是否是提起案外人执行异议之诉的前置程序？

《民诉法解释》第三百零三条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百二十二条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。因此，案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回是提起案外人的执行异议之诉的条件之一，即提起执行异提起执行异议之诉的前置程序。如案外人未提起执行异议直接提起执行异议之诉，法院不予受理。上述案例中，原告吴某某在得知所购房产被法院查封后先提出执行异议，法院裁定驳回后才提起案外人执行异议之诉。

2、案外人执行异议之诉的诉讼主体如何确定？

案外人执行异议之诉中涉及三方主体，即案外人、申请执行人、被执行人。案外人执行异议之诉系案外人的诉权，案外人提起诉讼除了要符合《民事诉讼法》第一百二十二条之外，对于被告主体的确定应根据《民诉法解释》第三百零五条确定，即：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。上述案例中，因被执行人不反对案外人异议，因此将被执行人列为第三人。

二、如何认定《执行异议复议规定》第28条中“非因买受人自身原因未办理过户登记”？

《执行异议复议规定》第28条将“非因买受人自身原因未办理过户登记”做为排除执行的条件之一。这意味着：房屋买受人需证明未办理过户登记的原因并不在于自己，如无法充分举证，则存在承担举证不能的法律后果。房屋买受人应当积极行使登记请求权，但在实践中，办理房屋产权过户需要出卖人的配合，凭房屋买受人单方努力是无法完成的，如因房屋未过户的后果一概推定系买受人原因导致，无疑加重了买受人的责任，也违背28条的立法目的。

对于如何认定“非因买受人自身原因未办理过户登记”，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条有这样的阐述：“......一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”

实务中，认定房屋买受人不存在过错的情形各不相同，主要有以下几个方面：（1）房屋未办理竣工验收或未办理大产权证，导致客观上无法办理过户登记，如最高人民法院（2020）最高法民终654号案件；（2）已经要求出卖人办理过户登记，但出卖人始终拖延不予办理，如河北省高级人民法院（2020）冀民终198号案件。（3）出卖人将涉案土地或房屋抵押且抵押登记未解除或出卖人因欠税或其他基于出卖人自身的原因导致无法办理过户，如前述案例。

三、案外人执行异议之诉的审理范围

前述案例中，原告吴某某提出三项诉讼请求：一是确权，二是排除执行，三是要求第三人过户，但最终法院只判决排除执行，对其他两项诉讼请求予以驳回，且没有给出裁判理由。

根据《民诉法解释》第三百一十条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。同时，《九民纪要》119条规定：“案外人执行异议之诉以排除对特定标的物的执行为目的，从程序上而言，案外人依据《民事诉讼法》第227条提出执行异议被驳回的，即可向执行人民法院提起执行异议之诉。人民法院对执行异议之诉的审理，一般应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。至于是否作出具体的确权判项，视案外人的诉讼请求而定。案外人未提出确权或者给付诉讼请求的，不作出确权判项，仅在裁判理由中进行分析判断并作出是否排除执行的判项即可。但案外人既提出确权、给付请求，又提出排除执行请求的，人民法院对该请求是否支持、是否排除执行，均应当在具体判项中予以明确。......”。

因此，该案例根据前述法律规定，在原告提起确权及过户请求的情况下，法院只对排除执行做出判决，而直接驳回案外人关于确权及过户的诉请确有不妥。法院的正确做法是应当确认案涉房屋是否属于被执行人第三人的责任财产，确认涉案房屋是被执行人第三人的责任财产后，第二步则需要考察原告吴某某是否享有其主张的物权期待权。如果享有，则可以排除因其他债权对该房屋的执行。

四、 结论

结合上文所述，执行异议申请和案外人执行异议之诉是房屋买买受人救济权利的基本制度。对此，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》以及《最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知》等均做出相关规定。司法实践中，案外人或者申请执行人特别需就法律规定的条件予以充分举证，否则可能承担举证不能的法律后果。由于实务操作中情况复杂，实践中法院对于条件审查并不会采取“一刀切”式的统一尺度，一般会具体情况具体分析并结合事实和证据进行综合判断。

①2022宁03民初3号民事判决书

②林巧玲：涉房案外人执行异议之诉问题研究

③最高人民法院指导案例156号：王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案