买法拍房，转手卖出，
不知原业主户口未迁出，
无法兑现“迁户”约定，
出卖人是否应当承担逾期迁户的违约责任？
基本案情
2018年5月8日，张三（买方）与李四（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定张三以120万元的价格向李四购买广州市番禺区市桥镇XX中路X号120X房（以下简称为涉讼房屋）。
合同约定，双方应在2018年8月16日交房，收楼当天一并到场查验房屋，查验后双方应签妥《物业交接确认书》，卖方将房屋钥匙交付给买方，即视为房屋转移占有的标志，同时合同中也约定了卖方应当在物业办理过户登记后30天内迁出户口，逾期十日则视为违约，应当按照逾期每日总楼价的千分之一向买方支付违约金。
双方在办理交楼手续时，《房屋交接书》中，双方再次约定卖方应于2018年9月15日前迁出户口，每逾期一日应按总楼价的千分之一向买方支付违约金。交楼后，买方办理落户过程中，发现涉讼房屋的户口被他人占用，原业主王五未将户口迁出。
买方多次联系卖方，要求其协调原业主王五尽快将户口迁出涉讼房屋地址，卖方辩称其是通过法院司法拍卖的的形式于2011年3月1日购买的涉讼房屋，其并不清楚涉讼房屋内是否登记有户籍信息，其并没有将户口登记在涉讼房屋内，自己无法联系原业主。
双方沟通无果后，张三将李四告上法庭，并请求法院判令：
1、李四向张三支付逾期迁出户口违约金（按XXXXX元为计算基数，以每天千分之一的标准，从2018年9月15日开始计算，一直计至户口全部迁出之日为止），暂计至起诉之日为XXX元；
2、本案诉讼费由李四承担。
争议焦点
涉讼房屋被案外人原业主王五占用，李四是否存在逾期迁出户口的违约行为，是否应当对张三承担相应的违约责任？
法院认为
根据双方签订的《房地产买卖合同》的约定，卖方应在办理涉讼房屋的过户登记后30天内迁出户口；随后，双方于《房屋交接书》再次约定，卖方应在2018年9月15日前迁出，每逾期一日应按总楼价的千分之一向买方支付违约金。
广州市番禺区X派出所向法院复函显示李四虽然没有户籍登记信息，但是涉讼房屋内现有案外人王五的户籍登记信息，至今未有迁移变动；即涉讼房屋内至今仍留有案外人的户口未迁出，显然李四已经违反了《房地产买卖合同》中对于限期迁出涉讼房屋内户口的约定，理应承担相应的违约责任。即无论李四主观恶意与否，均不能成为阻却其承担违约责任的事由。
裁判结果
鉴于涉讼房屋内的户籍信息早在李四购买涉讼房屋时已存在，而迁出案外人户口的行为系客观上李四无法履行的义务，且张三亦未能举证证明其存在因涉讼房屋存在他人户籍信息而产生实际损失的情况；李四亦抗辩认为《房地产买卖合同》约定的违约金的标准过高，故依法酌情确定李四应向张三支付逾期迁出户口违约金20000元。
律师说法
广东南方福瑞德律师事务所 曹纯珂
1、法院为何会认定李四构成逾期迁户，且要承担相应违约责任？
首先，李四作为涉讼房屋的原权属人，在出售涉讼房屋时，也理应尽到一名善良的出售方应尽的注意义务，对其名下的涉讼房屋的基本情况要充分的了解，并如实、详细地将涉讼房屋的相关情况告知买受人。
其次，《房地产买卖合同》和《房屋交接书》均对涉讼房屋内的户籍迁移的问题作出了明确的约定，可见，涉讼房屋内是否有户口这一问题是买方决定是否购买涉讼房屋的重要因素，而卖方对于该约定也并未提出任何异议。
最后，《房地产买卖合同》和《房屋交接书》均明确约定了卖方将涉讼房屋内的户口迁出的时间及逾期迁出应承担的违约责任，即将涉讼房屋内的户口按时迁出是卖方应承担的附随义务，其应当按照约定全面履行自己的义务。而涉讼房屋内的户籍信息是否是卖家或其家属的，卖家是否知晓该房内的户籍信息情况，即卖家主观恶意与否，不能成为阻却其承担违约责任的事由。所以，卖家应按合同约定承担相应违约责任。
2、二手房买卖为何迁户问题频出？
一方面，这和购房者的法律意识有关，许多购房者认为只要买到了房了，拿到房屋产权证了就万事大吉了，户口迁不迁不是一个问题。
另一方面，和学区房有关，很多卖房者因为孩子的上学问题，迟迟不愿意迁出户口，且学位还被占用。所以，如果抱着入学目的购买房产，迁户问题及学位是否被占用，就是重中之重，否则子女的入学计划很可能被打乱。
3、如何就迁户问题主张卖房者的违约责任？
如果原业主不迁出户口，要分两种情况考虑其是否要承担违约责任。
其一，如果买卖双方在合同中就户口迁出问题事先约定了违约责任条款，售房者逾期迁出户口又未能与购房者重新协商约定的情况下，则应按合同承担相应违约责任。结合本案。张三和李四签订的合同中明确约定了关于迁户的履约期限以及违约责任，故张三的诉求得到了相应支持。履约角度而言，明确的约定不仅是约束合同双方的前提，也是维护合同双方合法利益的保障。故在房屋买卖合同纠纷中约定逾期迁户的违约责任，就能切实保障购房者的权益。
其二，如果房屋买卖双方未就户口迁移问题进行约定，而售房者又不配合迁出户口的，购房者可以尝试以卖方未履行合同附随义务向法院主张售房者承担逾期迁户的违约责任。若房屋已过户，购房者可以房屋现产权人的身份向公安机关申请办理新的户口登记，但该途径仅可解决购房者户口登记问题，至于售房者户口迁移仍需通过双方协商处理。
4、作为购房者该如何避免迁户难的问题，遇到了又如何解决呢？
作为购房者，我们可以从多种途径入手维护自身的权益。
首先，购房时可以和卖方对原有户口的迁出期限、地点作详细的约定，越具体越能避免争端。
其次，在《购房合同》中约定明确的违约责任，来确保纠纷发生后能够获得相应的经济补偿，如本案的张三一样，也是因为合同中约定了相关的违约条款，自身权利才得以救济。
最后，给大家分享一个小知识。
户口迁移产生的纠纷，如仅是落户问题，买房人可以持房屋买卖合同、房屋产权证直接向户籍管理部门以及公安局户籍科提出落户申请。司法实践中，若买房人单纯以户口迁移问题向人民法院起诉，要求未迁移户籍占用人员迁出，人民法院一般不予受理或者驳回起诉。建议买房人购置二手房时，将“户籍迁出、学位是否占用”等重要问题在购房合同中明确约定，同时，约定具体的违约责任承担方式。
法条链接
作者：曹纯珂 刘翰泽
审核：陈新雄
编辑：苏颖
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